LPR 与房贷利率：报价、加点、下限、重定价
人民银行授权公布的 LPR 从 2019 年 8 月排到 2026 年 9 月，房贷「LPR 加加点」怎么算，首套二套下限怎么变过，存量房贷哪天才会调。
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房贷利率是两个数拼出来的：人民银行授权公布的贷款市场报价利率（LPR），加上合同里的加点。两个数各有各的规则，每次改动都有文号和日期可查。下面按时间排开三件事：86 期 LPR 报价、房贷加点和全国下限的调整、存量房贷在哪个日子才真正跟着变。数字读到 2026 年 10 月 18 日。
最新一期是 1 年期 3.0%、5 年期以上 3.5%
2026 年 9 月 20 日那期公告的原文很短：「1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。」（人民银行 2026 年 9 月 20 日 LPR 公告，读于 2026-10-18）
这两个数从 2025 年 5 月 20 日之后再没动过，到 9 月这期连续 16 期相同（人民银行 LPR 栏目，5 页列表逐条读）。按这个排期，下一期是 10 月 20 日。
报价日固定在每月 20 日、遇节假日顺延，公布时间是 9 时 30 分（公告〔2019〕第 15 号，2019-08-17，第一条）；2026 年 2 月那期就落在 24 日。
房贷只认 5 年期以上那一档
五年期以上 LPR 是房贷的定价基准，一年期那档主要给短期贷款用。
2019 年改革把 LPR 从「只有一年期」扩成两个期限品种，原话是「银行的 1 年期和 5 年期以上贷款参照相应期限的贷款市场报价利率定价，1 年期以内、1 年至 5 年期贷款利率由银行自主选择参考的期限品种定价」（15 号公告第四条）。房贷期限普遍在五年以上，挂钩的就是这一档。
2026 年 8 月 28 日印发的《个人住房贷款管理办法（试行）》把期限上限写死了：最长不得超过 40 年（金规〔2026〕5 号，第十三条，国家金融监督管理总局与人民银行印发，2026-09-29 转载）。
2019 年 8 月以来 86 期，变过 14 次
从 2019 年 8 月 20 日第一期到 2026 年 9 月 20 日，LPR 一共报了 86 期，其中 14 期换了数字，每一次都是下调，没有一次上调。
| 报价日 | 1 年期 | 5 年期以上 | 1 年期变动 | 5 年期以上变动 |
|---|---|---|---|---|
| 2019-08-20 | 4.25 | 4.85 | 首次报价 | 首次报价 |
| 2019-09-20 | 4.20 | 4.85 | −5 | 0 |
| 2019-11-20 | 4.15 | 4.80 | −5 | −5 |
| 2020-02-20 | 4.05 | 4.75 | −10 | −5 |
| 2020-04-20 | 3.85 | 4.65 | −20 | −10 |
| 2021-12-20 | 3.80 | 4.65 | −5 | 0 |
| 2022-01-20 | 3.70 | 4.60 | −10 | −5 |
| 2022-05-20 | 3.70 | 4.45 | 0 | −15 |
| 2022-08-22 | 3.65 | 4.30 | −5 | −15 |
| 2023-06-20 | 3.55 | 4.20 | −10 | −10 |
| 2023-08-21 | 3.45 | 4.20 | −10 | 0 |
| 2024-02-20 | 3.45 | 3.95 | 0 | −25 |
| 2024-07-22 | 3.35 | 3.85 | −10 | −10 |
| 2024-10-21 | 3.10 | 3.60 | −25 | −25 |
| 2025-05-20 | 3.00 | 3.50 | −10 | −10 |
| 2026-09-20 | 3.00 | 3.50 | 0 | 0 |
表里只列换过数字的期数和最新一期，单位是百分点。
一年期从 4.25% 走到 3.00%，累计 125 个基点；五年期以上从 4.85% 走到 3.50%，累计 135 个基点（my arithmetic，首行减末行）。单次降幅最大的是 2024 年 10 月 21 日，两档各降 25 个基点。五年期以上另有两次只动这一档：2022 年 5 月 20 日降 15 个基点，2024 年 2 月 20 日降 25 个基点，后者是这一档单次降幅最大的一次。
房贷利率 = 最近一个月 LPR + 加点
2019 年 10 月 8 日起，新发放房贷的利率「以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成」，加点数值「合同期限内固定不变」（公告〔2019〕第 16 号第一条）。
这个加点可正可负。公告〔2024〕第 11 号的写法是「以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成（加点可为负值），加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素」（公告〔2024〕第 11 号第一条，2024-09-29 发布并施行，同时废止 16 号公告）。
加点是不是负的，看新发放的加权平均利率就知道。人民银行按季公布这个数：
| 季度 | 新发放加权平均利率 | 同季 5 年期以上 LPR | 相减得出的平均加点 |
|---|---|---|---|
| 2025 年三季度 | 3.07% | 3.50% | −43 bp |
| 2025 年四季度 | 3.06% | 3.50% | −44 bp |
| 2026 年一季度 | 3.06% | 3.50% | −44 bp |
| 2026 年二季度 | 3.06% | 3.50% | −44 bp |
加权平均利率出自人民银行「商业性个人住房贷款加权平均利率」专栏（2026 年二季度，2026-07-31 发布；三季度那期到 10 月 18 日还没出）。最后一列是我拿两个数相减算的，不是官方口径。全国新发放房贷的平均价已经低于五年期以上 LPR。
全国下限改过三次，2024 年 5 月取消
全国层面的首套、二套房贷利率下限在 2024 年 5 月 17 日被取消，从 2019 年设立算起一共动过三次。
| 起算日 | 首套下限 | 二套下限 | 出处 |
|---|---|---|---|
| 2019-10-08 | 不低于 LPR | 不低于 LPR+60bp | 公告〔2019〕16 号第三条 |
| 2022-05-15 | 不低于 LPR−20bp | 按现行（LPR+60bp） | 银发〔2022〕115 号第一条 |
| 2023-08-31 | 按现行（LPR−20bp） | 不低于 LPR+20bp | 调整优化通知第二条 |
| 2024-05-17 | 取消全国下限 | 取消全国下限 | 调整利率政策通知第一条 |
60 个基点的二套下限是 2019 年定的。2022 年 5 月那份只动首套，二套明文写「按现行规定执行」（银发〔2022〕115 号，2022-05-15）；2023 年 8 月 31 日反过来，二套降到加 20 个基点，首套写「按现行规定执行」，同日把首付统一到首套不低于 20%、二套不低于 30%（调整优化差别化住房信贷政策的通知第一、二条）。2024 年 5 月 17 日一句话取消全国下限，并把「要不要设」交给各省级分行指导的自律机制（调整商业性个人住房贷款利率政策的通知第一、二条）。
省级自律机制还有一层加点下限
全国下限之外还有一层：各省的市场利率定价自律机制可以给辖区内城市另定一个加点下限，2024 年 5 月之后连「设不设」也由省里定。
2022 年那份第二条写「在全国统一的贷款利率下限基础上……自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限」。2023 年那份第三条把首付比例塞进了同一套因城施策。2024 年那份第二条改成「自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）」。
同一个省里两个城市的下限可以差开，全国平均的 3.06% 不能当成某个城市的实际利率。各城市现行下限见末节未核实项。
存量房贷：到重定价日才换 LPR
存量浮动利率房贷只在合同约定的重定价日换用最近一个月的 LPR，加点原来固定不变，2024 年 9 月起才可以协商调整。
2020 年那轮转换把算法定下来了：加点数值等于「原合同最近的执行利率水平与 2019 年 12 月发布的相应期限 LPR 的差值」，合同剩余期限内固定不变；重定价周期最短一年，重定价日由双方在合同里约定（公告〔2019〕第 30 号第二至四条，2019-12-28）。
同日的答记者问给过一个算例：原利率 5.39%、2019 年 12 月五年期以上 LPR 4.80%，加点 0.59 个百分点，转换时点利率不变，到 2021 年 1 月 1 日才变成「2020 年 12 月的 LPR 加 0.59%」。那份答记者问还写了一句：当时大多数存量房贷的重定价周期是一年、重定价日是每年 1 月 1 日（答记者问，2019-12-28）。
2024 年那轮改了两件事：加点可以谈，答记者问的原话是「借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度」；重定价周期也可以谈，自 2024 年 11 月 1 日起不再受「最短一年」限制（公告第三条）。批量调整由自律机制推动：各商业银行原则上在 2024 年 10 月 31 日前把存量房贷（含二套及以上）的加点降到不低于 −30 个基点，且不低于所在城市现行的新发放下限（新华财经 2024-09-29 报道，single source；10 月 31 日这个期限在人民银行答记者问里也有）。
重定价日的滞后有多实在，看一个月供：
| 情形 | 利率 | 100 万、30 年、等额本息月供 |
|---|---|---|
| 五年期以上 LPR，不加点 | 3.50% | 4,490 元 |
| 加点 −30bp | 3.20% | 4,325 元 |
| 全国新发放平均（2026 年二季度） | 3.06% | 4,248 元 |
月供是等额本息公式算的（my arithmetic）。重定价日定在 1 月 1 日的人，2025 年 5 月 20 日那次降息要到 2026 年 1 月 1 日才落到账上，中间隔了七个多月。
换汇还款：结汇有 5 万美元便利化额度
个人结汇实行年度总额管理，额度是每人每年等值 5 万美元。
这条写在外汇局 2007 年的实施细则第二条：额度以内凭本人有效身份证件在银行办理；超过额度，经常项目项下按第十至十二条交材料，资本项目项下按资本项目那一章办（汇发〔2007〕1 号，2007-01-05，主站标注「已修改」）。银行要按细则做真实性审核（第六条）。人不在国内，额度内的结汇可委托直系亲属代办，要双方身份证件、授权书和亲属关系证明（第三十八条；2020 年版《经常项目外汇业务指引》第六十一条改用「近亲属」）。
最容易读错的是：5 万美元管的是手续，不是能不能换。额度、材料、申报那套规则我在购汇与结汇那篇里按文号逐条排过。汇率那一侧，中间价、银行挂牌价、离岸价是三个不同的数，见人民币的几种报价。
结汇出来的钱能不能直接还本人名下的境内房贷，各银行口径不一，我没找到统一的公开规定。
提前还款：按实际借款期间计息
提前还款的利息按实际借款的期间计算，这是《民法典》第六百七十七条定下的规则。
条文原话是「借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息」（最高人民检察院公布的合同编全文，读于 2026-10-18）。后半句是重点：违约金、预约期、能不能只还一部分，都写在合同和银行细则里。2026 年那份《个人住房贷款管理办法（试行）》没有提前还款的专门条款。
手里有闲钱时还有另一条路：公告〔2024〕第 11 号第四条允许借款人在存量房贷利率与全国新发放利率「偏离达到一定幅度」时，与银行协商用新发放贷款置换，重新约定的加点不得低于所在城市下限（如有）。提前还款砍的是本金，置换换的是加点。要不要提前还，先比合同里的违约金，再看银行挂牌的存款利率（存款利率那篇）。
征信：不良记录保留 5 年
个人不良信息在征信系统里保存 5 年，自不良行为或者事件终止之日起算，超过 5 年应当删除。
这条在《征信业管理条例》第十六条（国务院令第 631 号，2013-03-15 施行）。同一部条例另有两个数字：个人有权每年两次免费获取本人的信用报告；对信息有异议，收到异议之日起 20 日内核查处理并书面答复，投诉是受理之日起 30 日内答复（第十七条、第二十五、二十六条）。
人在境外的逾期多数不是忘了还，是扣款那条链断了：换了手机号没通知银行、还款卡到期、卡里余额差一点。逾期一次，那条记录从还清之日起还要跟 5 年。
方法：这些数字怎么来的
LPR 的 86 期报价取自人民银行网站「贷款市场报价利率 LPR」栏目，列表分 5 页，逐页取公告链接，再逐篇读正文里「1年期LPR为 X%，5年期以上LPR为 Y%」那一句，取数日 2026-10-18。
86 篇都能按这个句式读到两个数。2023 年 2 月 20 日那篇是 Word 粘贴的版式，去掉内联样式才取到数字；它前后两期都是 3.65% 和 4.30%，不在变动点上，表里没有它。变动点是拿相邻两期相减得出的。
新发放加权平均利率取人民银行按季发布的那栏，最新是 2026 年二季度。月供用等额本息公式自己算，标 my arithmetic。政策条文只引文号和条号，出处链到人民银行、中国政府网、外汇局、最高人民检察院的原文页，不用银行营销页和中介解读。
What I could not check
- 各城市现行的加点下限。省级自律机制不公开全文，只能从银行报价反推。
- 存量房贷的加权平均利率。人民银行按季公布的是「新发放」那一栏，存量口径没有同频的公开数。
- 结汇资金能否直接归还本人境内房贷。细则只写真实性审核，各银行用途口径不同。
- 境外办理提前还款或变更加点，是否必须本人到场、公证委托书是否通用。没有统一规定可引。
- 重定价周期「存续期内只能调整一次」。这话在银行公告和报道里见过，公告〔2024〕第 11 号原文没有这个限制。
- 2026 年 10 月 20 日那一期 LPR，写稿时还没公布。